+48 884 174 734 | Pon – Pt 9:00 -17:00
info@legaleagles.pl
Wynajem lokali mieszkalnych może być zawiły i pełen pułapek, dlatego warto być dobrze przygotowanym i znać przepisy, które chronią zarówno właściciela, jak i najemcę. To istotny element rynku nieruchomości oraz remedium dla osób szukających miejsca zamieszkania, a także osób chcących na nim zarobić. Niezależnie w której roli występujemy, ważne byśmy znali w tej kwestii swoje prawa, jak i obowiązki by w przyszłości uniknąć nieprzyjemności.
Umowa najmu jako pierwszy krok do wynajmu:
Wszelkie kwestie związane z tym pojęciem zostały uregulowane w Kodeksie cywilnym, w artykułach 659-692. W każdej umowie najmu muszą się znaleźć następujące elementy:
oznaczenie i dane każdej ze stron tzn. imię i nazwisko, datę i miejsce urodzenia, adres zamieszkania, numery dowodów i numer PESEL,
oznaczenie przedmiotu najmu (dokładne wskazanie nieruchomości, której najem dotyczy),
okres najmu (określony bądź nieokreślony),
wysokość czynszu oraz wszelkie informacje o rozliczeniu za media,
termin wypowiedzenia,
kwota comiesięcznych opłat,
prawa i obowiązki stron,
załączniki (zdjęcia mieszkania, zaświadczenie od pracodawcy wynajmującego, protokół zdawczo-odbiorczy, spis ruchomości),
od dnia 28 kwietnia 2023 roku – aktualne świadectwo charakterystyki energetycznej danej nieruchomości,
akt odbioru i przekazania (określa stan lokalu).
Artykuł 660 Kodeksu Cywilnego dodatkowo nakłada obowiązek, by umowy najmu na czas dłuższy niż rok były zawarte na piśmie. W razie niedochowania tego warunku, umowę uznaje się zawartą na czas nieokreślony.
Rodzaje umów:
Wyróżniamy umowę zwykłą, która może być na czas określony bądź nieokreślony, umowę najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego.
Umowa najmu instytucjonalnego:
Taką umowę może zawrzeć każda osoba (lub spółka) i tylko na czas określony. Znosi to obowiązek stosowania artykułu 661 Kodeksu cywilnego według którego umowy najmu na 10 lat (dla przedsiębiorców na 30 lat) przekształcają się po upływie tego czasu na umowy na czas nieokreślony. Ta umowa jest dedykowana jest dla przedsiębiorców i jest dla celów prowadzenia działalności gospodarczej. Ważną kwestią dla umowy tego typu jest to, że przedsiębiorca może wynająć dzięki niej tylko lokal mieszkalny – umowa ta nie obejmuje wynajmu lokali użytkowych, w takim przypadku najemcę obowiązują przepisy Kodeksu cywilnego. Umowę tę wystarczy zawrzeć w formie pisemnej, jednak należy pamiętać, że w przypadku tej umowy, najemca nie musi wskazywać zastępczego lokalu, do którego w razie eksmisji mógłby się przenieść, dlatego musi on złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji, zobowiązaniu się do opuszczenia lokalu we wskazanym przez właściciela terminie (nie krótszy niż 14 dni) oraz o nieprzysługiwaniu mu prawa do lokalu socjalnego bądź zastępczego.
Umowa najmu okazjonalnego:
To najczęściej preferowana umowa przez wynajmujących. Ten rodzaj umowy dotyczy mieszkania, może ją zawrzeć osoba nieprowadząca działalności gospodarczej dotyczącej najmu i nie może być zawarta na czas nieokreślony. Umowę tego typu można zawrzeć na maksymalnie 10 lat, lecz można ją przedłużyć. Podobnie jak w przypadku umowy najmu instytucjonalnego, umowę najmu okazjonalnego wystarczy spisać na piśmie z zastrzeżeniem dołączenia do niej oświadczenia od najemcy w postaci aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania lokalu na podstawie umowy najmu w terminie wskazanym w żądaniu opuszczenia lokalu oraz musi wskazać inny lokal, wraz z zgodą jego właściciela, w którym zamieszka w razie egzekucji. Kaucja w przypadku tej umowy nie może przekroczyć sześciokrotnością miesięcznego czynszu najmu. Wspomnieć też należy, że w przypadku tego rodzaju umowy, właściciel w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu musi zgłosić do urzędu skarbowego zawarcie umowy, inaczej umowa ta pozostaje zwykłą umową najmu nieuprawniającą do ewentualnego skorzystania z praw umożliwiających eksmisje.
Najem lokalu użytkowego:
W umowie dotyczącej lokali użytkowych warto zwrócić uwagę na:
zasady przeprowadzania remontów, napraw, zmian w lokalu,
waloryzacje czynszu,
zabezpieczenie płatności czynszu,
prawo do wypowiedzenia umowy najmu w pewnych przypadkach
kary umowne spowodowane ewentualnym naruszeniem umowy bądź regulaminu wspólnoty
Sposoby zabezpieczenia się zarówno ze strony najemcy jak i właściciela lokalu:
Jako osoby chcące wynająć jakiś lokal jako najemca lub właściciel, warto znać swoje prawa i obowiązki oraz poznać sposoby na bezpieczne zawarcie umowy najmu. Będąc potencjalnym najemcą przede wszystkim, zanim w ogóle podejmiemy kroki ku zawarciu umowy najmu, powinniśmy sprawdzić księgę wieczystą danej nieruchomości, by dowiedzieć się czy wynajmujący jest jej prawdziwym właścicielem. Warto też zapoznać się z Ustawą z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – wówczas będziemy wiedzieli jakie przepisy i w jakich sytuacjach prawo chroni stronę najemcy. Jako wynajmujący natomiast musimy pamiętać o kilku ważnych sprawach przed podpisaniem umowy z przyszłym najemcą. Należałoby zacząć od przeprowadzenia wywiadu z najemcą i poproszenie go o referencje od poprzedniego wynajmującego, dzięki czemu będziemy wiedzieli jak dany najemca się zachowuje i czy np. jest terminowy w płatnościach. Później powinniśmy sprawdzić czy nasz potencjalny najemca jest wypłacalny, w tym celu trzeba sprawdzić poprzez BIK historię kredytowa najemcy oraz zaświadczenie o dochodach. Na koniec poprośmy najemcę o wpłacenie kaucji co pozwoli nam zabezpieczyć się przed ewentualnym zaleganiu z opłatami przez najemcę bądź przed ewentualnymi naprawami.
Kaucja:
To nieobowiązkowy, lecz często stosowany element umowy najmu, mający na celu zabezpieczyć pokrycie należności z tytułu najmu, przysługujący właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu, przeznaczony na pokrycie ewentualnych należności czynszowych bądź kosztów uszkodzeń mieszkania. Kaucja jest zwracana w ciągu miesiąca najemcy po opróżnieniu lokalu z uwzględnieniem potencjalnych potraceń. Według artykułu 6 ust. 1ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu, natomiast w przypadku najmu okazjonalnego – sześciokrotności.
Prawa i obowiązki wynajmującego:
Prawa: do pobrana kaucji; do wymagania przywrócenia zmian, jeżeli najemca jakieś wprowadził; do zastawu ruchomości w lokalu; do wydania zgody na podnajem oraz użyczenie nieruchomości.
Obowiązki: wydanie lokalu w stanie zgodnym do umówionego, utrzymywanie lokalu w tym stanie przez okres umowy, zapewnienie sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, naprawy instalacji (wodociągowej, gazowej, eklektycznej, ogrzewania).
Prawa i obowiązki najemcy:
Prawa: do żądania napraw w określonym terminie; do obniżenia czynszu lub wypowiedzenia umowy bez okresu wypowiedzenia w sytuacji, gdy lokal ma wady, które uniemożliwiają jego użytkowanie.
Obowiązki: utrzymywanie lokalu w dobrym stanie, ochrona przed uszkodzeniem/zniszczeniem części wspólnych budynku, użytkowanie lokalu w sposób zgodny do ustalonego w umowie, płacenie czynszu w terminie i kwocie ustalonej w umowie, dbanie o drożność rur i naprawy w przewodzie odpływowym, wszelkie bieżące naprawy i konserwacje, naprawa szkód spowodowanych przez najemcę.
Wypowiedzenie umowy najmu:
Jako wynajmujący możemy zawsze wypowiedzieć umowę najmu najemcy wówczas, gdy ten używa go w sposób sprzeczny z umową, podnajmuje lokal komuś bez naszej zgody, zaburza spokój mieszkańców bądź zwleka z czynszem i innymi opłatami ponad dwa miesiące pomimo wcześniejszego poinformowania go pisemnie o planowym w związku z tym wypowiedzeniu umowy wraz z dodatkowym terminem na uregulowanie zaległości. Wynajmując mieszkanie trzeba ustalić warunki wypowiedzenia, które będą określać konsekwencje wiążące się z takim wypowiedzeniem, okres wypowiedzenia, sposób wypowiedzenia (np. pisemna), warunki do przekazania lokalu. Wypowiedzenie powinno zawierać poniższe elementy:
1. dane stron umowy najmu
2. datę wypowiedzenia
3. przyczynę wypowiedzenia
4. okres wypowiedzenia (w tym miejscu warto podkreślić, że jeśli jest to umowa na czas nieokreślony i nie został w niej zapisany okres wypowiedzenia, umowa będzie podlegać art. 673 §2 Kodeksu cywilnego)
5. warunki zwrotu kaucji
6. podpisy obu stron
CASE STUDY
Podczas szukania mieszkania na wynajem natykamy się na wiele ofert wynajmu. Niektóre z nich mogą stanowić pułapki oszustów, chcących wyłudzić pieniądze. Metod przez nich stosowanych jest coraz więcej.
Jedną z nowszych metod jest „sposób stronę internetową”. Polega ona na tym, że oszust wystawia ogłoszenie wynajmu lokalu w atrakcyjnej cenie (najczęściej są to zdjęcia czyjegoś lokalu, bądź zdjęcia wygenerowane lub ściągnięte z Internetu). Gdy ktoś odpowie na ogłoszenie, oszust informuje swoją ofiarę, że jeśli chce obejrzeć lokal to jest to możliwe tylko za pośrednictwem strony internetowej, gdzie mają znajdować się filmiki i zdjęcia konkretnego lokalu oraz też innych lokali w bardzo okazyjnych cenach. Ofiara dostaje również informacje o opłacie za wejście na stronę, która sięga kwot kilkuset złotych. Po wpłacie pieniędzy strona okazuje się być pełna starych, nieaktualnych ofert, a później znika tak jak oferta Oczywiście za jakiś czas strona powraca by naciągać kolejne osoby, ale pod zmienioną nazwą. Pamiętajmy, żeby sprawdzać opinie strony wynajmującej i o tym, że nie zawsze się za wszystko płaci szukając nieruchomości.
Kolejnym sposobem jest tak zwane oszustwo „na właściciela”. Ta metoda to nic innego jak podnajem lokalu bez gody jego prawowitego właściciela przez nieuczciwego najemcę. Taki najemca okłamuje swoją ofiarę, iż jest właścicielem lokalu, może pokazać sfałszowane dane i dokumenty jak nieprawdziwe imię i nazwisko czy też podrobiony dowód osobisty. Przestępca podpisuje z zainteresowanym fałszywą umowę, pobiera kaucję, a następnie znika. Często takie osoby „popędzają” swoje ofiary np. ciągłym zerkaniem w zegarek mówiąc, że na mieszkanie jest masa innych chętnych. Ochroną przed tą metodą będzie chociażby żądanie od osoby wynajmującej okazanie aktu własności lokalu oraz zawsze nalegać na przelew zamiast wręczenia gotówki (w przypadku, gdy wynajmujący okaże się być oszustem, policji będzie łatwiej tą osobę namierzyć).
Jeszcze jedną metodą złodziei jest metoda na „nie mogę przyjechać”. Tutaj przestępca podający się za właściciela mieszkania kontaktuje się z ofiarą tylko za pomocą e-mail i wmawia jej, że z jakiś tam przyczyn nie może przyjechać pokazać lokalu, dlatego wszystkie formalności trzeba załatwić drogą mailową. Gdy ofiara wpłaci kaucje, oszust obiecuje wysłać klucze pocztą, jednak do ofiary przesyłka nigdy nie dochodzi, a złodziei się ulatnia. Pamiętajmy, by nie wierzyć w takie rzeczy i spotykać się z wynajmującymi bądź ich pełnomocnikami „na żywo” w lokalu.
Podczas szukania lokalu natrafiamy na różne oferty, pewne z nich to podstęp naciągaczy, zrobione lepiej lub gorzej. Pilnujmy tego, by sprawdzać dokładnie każdą z nich i nie dać się oszustom. Gdy zobaczymy ofertę, która wydaje nam się podejrzana, warto zgłosić ją policji, dodatkowo by lepiej chronić się przed pułapkami stawianymi przez złodziei, ale niestety czasem też przez właścicieli, warto udać się po poradę prawną do doświadczanego prawnika.